서문
교보문고 베스트셀러를 보다 눈에 들어오는 어쩌면 내가 생각해보지 못한 류의 책이 눈을 사로잡았다. 바로 소득혁명의 책에서도 말했던 소유형. 건물주를 다루는 책이었다. 이전에는 소유형소득에 대해 에어비엔비만을 생각하고 있었다. 그러나 이 책에서는 자동화소득이기도 하지만 레버리지투자관점에서 건물을 사는 과정을 다뤘다. 돈이 0원일 때 건물투자를 할 수 있다는 말을 건네주기도 하여 색다르게 접근하여 보게 되었다.
본문
내가 책을 읽으며 재밌었던 점은 과연 내가 0원으로 현재 상황에서 어떻게 투자를 할수 있을지 프로세스를 간접적으로 경험할 수 있다는 점이었다. 책에서 건물을 매매해 보기라는 주제로 저자는 어떤 건물을 선정하는지 설명한다. 아래 과정으로 실제 투자를 들어가기 전에 탁상으로 어떤 건물이 투자적으로 좋을지 선택을 한다고 한다. 해당 방식은 건물이 아닌 토지가치로만 판단하여 조금 더 투자 시각을 보수적으로 확인하고 선택하는 접근이다
1. 탁상감정 (과저 5년 실거래 가격과 주변 평당 실거래가를 확인)
→ 랜드북프로그램을 이용함
2. 현재 동네 상황 파악
→ 재개발 추진위원회 사무실이라면 현금흐름 리스크를 줄여줄수있다
3. 건물주 현재 상황 파악
→ 좋은 급매가 나오는건 상속으로 발생(상속세)
4. 주변 임대료 시세 파악
→ 매매가/ 보증금/ 월세/ 투자금(매매가-보증금)/ 연수익/ 연수익률
5. 엑시트보증금
6. 누구에게 얼마에 어떻게 팔것인가
또한 저자의 소득에 관한 정의 역시 색달랐다. 저자는 소득의 종류가 아래 3가지로 보았다. 사업 소득을 자동화를 통해 얻는 소득으로 규정했고 실제로 근로소득과 사업소득은 투자소득을 위한 밑거름으로 보았던 점이 색달랐다. 이는 한 예시로 월소득 400만원은 10억짜리 건물을 살 수 있다는 능력과 같다고 하였다. 금리 4% 이자일 때 333만 원 납부가 가능하고 10억을 빌릴 수 있는 능력을 갖었기 때문이다. 따라서 대출을 받기 위한 안정적인 소득을 높여 투자자산 포트폴리오를 늘려한다고 말한다. 이는 레버리지 즉 리스크를 감내를 해야 더 큰 소득을 벌 수 있다는 저자의 관점이 보인다.
근로소득: 내가 일해서 얻는 소득
사업소득: 내가 시스템을 통해 얻는 자동화 소득
투자소득: 내가 일하지 않아도 자산이 일하는 구조의 소득
내가 몰랐던 건물의 종류에 대해서 설명했다. 건물을 실제로 주거하는 공간과 임대를 하는 상업건물이 존재한다. 여기서 해당 저자는 실거주공간이 아닌 상업건물로 제태크수단으로 보았다. 몰랐던 사실은 실거주건물을 구하기보다 상업건물이 대출이 잘 나오며 저자가 말하는 재테크 건물이기 때문이다. 실제로 수익형 건물과 차익형 건물로 이루어져 있고 월세를 받는다면 수익형, 핫플레이스에 시세차익을 노린다면 차익형 건물로 설명하였다.
결론
나이가 크게 차이나지 않은 같은 학교 선배의 이야기였다. 레버리지를 이용한 투자전략으로써 어찌 보면 과감함이 또는 무모함이 느껴진다. 하지만 이 용기는 그냥 얻어진 것이 아니라는 생각이 든다. 자신의 분석을 통한 확신으로 움직였고 이는 저자의 성장과정이 말해주었다고 느껴진다. 나 역시 해당 소유형의 소득을 버는 날이 올 것이다. 그때 다시금 이 책을 통해 상가건물에 대한 투자를 알아보는 것도 괜찮다고 생각이 들었다. 재테크를 할 때 초기 감정전략과 엑시트 전략을 수치적으로 세운다면 자신의 확신을 갖고 나아가는 훌륭한 확신의 도구가 될 거라 생각한다.